3 Fragen und Antworten: Immobilien [Teil 3]

Aktuell, Baufinanzierung

Immobilien stehen hoch im Kurs. Ob als Alternative zur Miete oder Alternative zur Geldanlage, die Hoffnungen, die Interessenten in eine Immobilie setzen, sind groß. Ob sich diese Hoffnungen tatsächlich erfüllen, hinterlässt mitunter zahllose unbeantwortete Fragen. Mit der Serie „3 Fragen und Antworten“ wollen wir dies ändern. Stellen Sie uns Ihre Fragen rund um die Themen Geldanlage, Immobilien und Altersvorsorge und wir stehen Ihnen unabhängig Rede und Antwort.

3 Fragen und Antworten: Immobilien
Sie haben Fragen rund um die Themen Geldanlage, Immobilien und Altersvorsorge? Stellen Sie Ihre Fragen bequem per Kommentarfunktion oder E-Mail.

„Wie viel Eigenkapital benötige für einen Immobilienkauf?“

Herr Hiller (Langenhagen)

Eigenkapital ist ein wichtiger Bestandteil eines Immobilienkaufs. Insbesondere im Zuge einer Finanzierung kann Eigenkapital zum sprichwörtlichen Zünglein an der Waage werden. Fehlt Eigenkapital, kann der Kauf schlussendlich scheitern.

Die Höhe des benötigten Eigenkapitals ist von vielen Faktoren abhängig. Aus diesem Grund kann die gern genommene Faustregel von rund 20 % nicht in allen Fällen angesetzt werden. Einzelne Immobilienkäufe verlangen nach mehr Eigenkapital, insbesondere wenn nur eine geringe Finanzierungsrate aufgebracht werden kann oder die Finanzierung innerhalb einer kürzeren Zeitspanne völlständig zu tilgen ist. In anderen Fällen, beispielsweise beim Kauf vermieteter Immobilien, kann und darf die Ausstattung mit Eigenkapital mitunter sperrlicher ausfallen.

Im Fokus, wie viel Eigenkapital eingesetzt werden sollte, muss das eigentliche Ziel des Käufers stehen. Hier entstehen teils Konflikte mit Bauträgern, Verkäufern, Banken und Finanzierungsvermittlern. Derartige Konflikte können erhebliche wirtschaftliche Folgen nach sich ziehen, weshalb eine Immobilienfinanzierung, wenn das nötige Fachwissen noch fehlt, mit Hilfe eines unabhängigen Experten stattfinden sollte. Unterstützung bieten hierbei unter anderem Verbraucherzentralen.

„Bis zu welchem Alter gewähren mir Banken einen Immobilienkredit?“

Frau de Groot (Nordhorn)

Per 21.03.2016 ist eine neue EU-Richtlinie in Kraft getreten. Diese Richtlinie bedeutet für die Kreditwirtschaft strengere Auflagen. Banken müssen im Vorfeld einer Kreditvergabe nicht mehr nur die zu finanzierende Immobilie und die momentane Bonität ihres Kunden bewerten, sondern zusätzlich einen Blick in die Zukunft wagen.

Dies kann für den einen oder anderen Verbraucher eine Kreditabsage bedeuten. Insbesondere langwierige Finanzierungen, in denen zudem nur wenig getilgt wird, stellen hohe wirtschaftliche Anforderungen an den Verbraucher. Sollte nämlich am Ende der Zinsfestschreibung ein spürbar höheres Zinsniveau vorliegen, reichen die Einnahmen mitunter nicht aus, um die Immobilienfinanzierung auch künftig mit einer höheren Rate noch tragen zu können. In diesem Fall sind Banken nun angehalten, die Vergabe eines Immobilienkredits abzulehnen. Von diesem Faktor sind jedoch sowohl Jung als auch Alt betroffen.

Ein weniger wichtiger Faktor ist hingegen, ob eine Finanzierung innerhalb der eigenen Lebensspanne getilgt werden kann. Im Zweifelsfall verfügt der Kreditgeber schließlich über eine Sicherheit in Form der Immobilie. Es zählt also weniger das Alter – vielmehr spielt es eine Rolle, ob die Immobilie werthaltig genug ist und die wirtschaftlichen Verhältnisse eine Finanzierung zu jeder Zeit tragbar erscheinen lassen. Verweigert eine Bank dennoch einen Kredit, ist dies zumeist auf ihre individuelle Geschäftspolitik zurückzuführen. In diesem Fall sollte ein weit gefächerter Vergleich, beispielsweise mit Hilfe sogenannter Baufinanzierungsvergleicher, angestellt werden.

„Lohnt sich ein Haus als Geldanlage?“

Frau Lisse (Alfeld)

Der Großteil aller in Deutschland stehender Immobilien eignet sich nicht als Geldanlage. Von dieser Tatsache sollten Interessenten sich jedoch nicht entmutigen lassen. Sie veranschaulicht lediglich, worauf es in diesem Anlagesegment ankommt: Auf die richtige Auswahl einer Immobilie.

Im Fokus sollte stehen, dass sich das investierte Kapital durch entsprechende laufende Überschüsse rechtfertigt. Beim zu investierenden Kapital gilt es, sämtliche mit dem Kauf und der anschließenden Vermietung in Verbindung stehenden einmaligen Kosten zu berücksichtigen. Um dann zu den laufenden Überschüssen zu gelangen, muss die Kaltmiete um sämtliche regelmäßigen Kosten, wie beispielsweise einer Instandhaltungsrücklage oder Verwaltungskosten, gemindert werden. Während das zu investierende Kapital als eine Art Einmalanlage betrachtet werden kann, sind die laufenden Überschüsse mit einer Zinszahlung vergleichbar. Im Ergebnis sollte die Höhe dieser Zinszahlung den Kauf rechtfertigen. Privater Wohnraum sollte mindestens 4,5 % sogenannter anfänglicher Netto-Mietrendite, der Relation aus investiertem Kapital und laufenden Überschüssen, abwerfen. Spezialimmobilien wie Ferienwohnungen oder Pflegeobjekte sollten an diesem Punkt mit mindestens 6,0 % aufwarten, da speziellere Immobilien bedeutend anfälliger für wirtschaftliche oder politische Veränderungen sind.

Ist eine Immobilie gefunden, die mit derartigen Kennzahlen dienen kann, darf sie als Geldanlage in Betracht gezogen werden. Potenzielle Anleger sollten sich jedoch dem damit verbundenen Zeitaufwand und den dazugehörigen Risiken bewusst sein. Um Letztere zu minimieren, gilt es, ein gesteigertes Augenmerk auf die vorausgehende Planungsphase zu legen. Fehlende Fachkenntnisse sollten durch die Rücksprache mit ausgewiesenen Experten kompensiert werden. Interessenten, die beispielsweise die Substanz einer Immobilie nicht bewerten können, sollten zwingend auf den Rat eines Baugutachters zurückgreifen. In Summe kann dann eine Immobilie zu einer attraktiven Geldanlage werden.


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