Baufinanzierung: Viel oder wenig Eigenkapital?

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Eigenkapital ist durch nichts zu ersetzen. Dieser Grundsatz gilt in besonderem Maße für die Baufinanzierung. Dennoch sind Verbraucher vielfach gut beraten, Teile dieses Eigenkapitals zu schonen.

Baufinanzierung: Viel oder wenige Eigenkapital?
Es rechnet sich nicht grundsätzlich, das gesamte Eigenkapital für die Baufinanzierung einzusetzen.

Zinsen spielen eine wesentliche Rolle

Weiterhin scheitern zahlreiche Baufinanzierungen am fehlenden Eigenkapital. An dieser Tatsache ändert auch das anhaltend niedrige Zinsniveau nicht viel. Doch selbst wenn Eigenkapital in ausreichendem Maße vorhanden ist, sind finanzielle Fehlgriffe nicht immer auszuschließen.

Schuld ist dann nicht das Eigenkapital selbst, sondern die Art und Weise, wie es eingesetzt wird. Traditionelle Anlaufstelle ist meist die anstehende Baufinanzierung. Dort soll jeder verfügbare Euro die Kreditsumme drücken und sich so positiv auf Zinskosten und Laufzeit auswirken. Dabei gerät schnell in Vergessenheit, dass es sich bei der Baufinanzierung vielfach um die zinsgünstigsten Kreditmittel handelt.

Eigenkapital sollte an dieser Stelle daher mit Bedacht eingesetzt werden. Wo es effektiv und richtig eingesetzt wird, entscheidet in erster Linie der Zins. An diesem Punkt steht die Baufinanzierung jedoch nicht zwingend an erster Stelle.

In Richtung des höchsten Zinses arbeiten

Um die optimale Höhe des Eigenkapitals, welches in ein anstehende Baufinanzierung einfließen sollte, zu bestimmen, gilt es, gewissenhaft zu planen. Bei dieser Planung zählt der Blick in die Zukunft. Immer wieder können hier Szenarien dazu führen, dass zur Verfügung stehendes Eigenkapital an der falschen Stelle ankommt.

Insbesondere folgende Ereignisse und Umstände sollten berücksichtigt werden:

Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen
Autokauf
bestehende Kredite

Stehen bereits zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen an, verusachen diese früher oder später Kosten. Können diese Kosten nicht bar bestritten werden, also durch Eigenkapital, droht eine Kreditaufnahme. Diese kann jedoch zwei Probleme mit sich bringen. Einerseits fällt eine spätere Finanzierung von Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen vielfach teurer aus, der Zins liegt in der Regel spürbar oberhalb des aktuellen niedrigen Zinsniveaus einer Baufinanzierung. Andererseits muss eine zusätzliche Rate gestemmt werden. Stehen solche Maßnahmen zeitnah ins Haus, sollte geprüft werden, ob diese vorgezogen und über die eigentliche Baufinanzierung mitfinanziert werden können. So sichert man sich vielfach die attraktivere Kondition. Alternativ sollte mit dem Gedanken gespielt werden, insbesondere wenn durch Sanierung oder Modernisierung eine weitere Kreditaufnahme anstünde, Eigenkapital zurückzuhalten.

Mit dem zurückbehaltenen Eigenkapital würde dann die jeweilige Maßnahme ohne erneute Kreditaufnahme gestemmt. Ob diese Strategie zielführend ist, entscheidet jedoch der Einzelfall. Es gilt also individuell zu prüfen, wie sich dieser Fall auf den Zins der Baufinanzierung auswirkt. Hierzu sollte sowohl ein Angebot mit hohem, als auch mit gemindertem (vom Eigenkapital wird eine Rücklage für Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen zurückbehalten) Eigenkapital bei der finanzierenden Bank angefragt werden. Bei der Gegenüberstellung sollte dann der konsultierte Baufinanzierer oder unabhängiger Rat eingeholt werden. Unabhängige Unterstützung bieten beispielsweise die Verbraucherzentralen.

Auch ein anstehender Autokauf kann wahlweise mit Eigen- oder Fremdkapital (Kredit) stattfinden. Wie im Falle von Sanierungen und Modernisierungen droht neben einem höheren Zins zur Finanzierung eines Autos dann auch eine zusätzliche Rate. Ein anstehender Autokauf sollte daher nur im Ausnahmefall über einen entsprechenden Autokredit stattfinden. Ebenso sollten bestehende Kredite im Vorfeld einer anstehenden Baufinanzierung möglichst abgelöst werden. Auch sie sind meist mit deutlich höheren Sollzinsen ausgestattet und binden mit der zu tragenden Rate wichtige Liquidität. Diese Liquidität kann, wurden teure Konsum- oder Autokredite abgelöst, es dann ermöglichen, eine höhere Rate zum Abtrag einer Baufinanzierung anzubieten.

Eine Faustregel sagt: In Richtung des höchsten Zinses arbeiten

Autokredit Baufinanzierung Tagesgeld
-10.000,- EUR -10.000,- EUR 10.000,- EUR
-4 % -1,75 % 0,5 %
-400,- EUR -175,- EUR 50,- EUR

Das Beispiel veranschaulicht, dass 10.000,- EUR auf einem durchschnittlichen Tagesgeld rund 50,- EUR verdienen. Gleichzeitig würden sie 175,- EUR innerhalb einer Baufinanzierung oder 400,- EUR innerhalb eines Autokredits kosten. Am meisten Kosten könnten durch die Tilgung des Autokredits gespart werden. Dort wäre das verfügbare Eigenkapital daher optimal investiert.

Doch es entsteht die Befürchtung, so das im Rahmen einer Baufinanzierung benötigte Eigenkapital nicht vorweisen zu können. Dies ist ein folgenschwerer Trugschluss. Denn durch die Tilgung bestehender Konsum- oder Autokredite wird die Eigenkapitalsituation im Vorfeld einer Baufinanzierung keineswegs negativ beeinflusst, wie nachfolgendes Beispiel zeigt:

Vorher
Tagesgeld 40.000,- EUR
Konsumkredit -10.000,- EUR
Autokredit -15.000,- EUR
Eigenkapital 15.000,- EUR

Es gilt nun das Eigenkapital zu beobachten, wenn Teile des Tagesgeldguthabens zur Tilgung von Konsum- und Autokredit genutzt werden.

Nachher
Tagesgeld 15.000,- EUR
Konsumkredit 0,- EUR
Autokredit 0,- EUR
Eigenkapital 15.000,- EUR

Erkennbar wird, dass Eigenkapital keineswegs ein isoliert betrachtetes Guthaben ist. Es wird immer vor dem Hintergrund bestehender Kredite gesehen.

Im Rahmen einer Baufinanzierung zählt daher ein stimmiges Gesamtkonzept. Dieses Gesamtkonzept endet nicht bei der Frage nach vorhandenem Eigenkapital oder der möglichen Höhe einer Rate. Vielmehr wird es erst dann stimmig, wenn laufende Kredite ebenso wie in Zukunft zu erwartende Investitionen Berücksichtigung fanden. Das kann bedeuten, dass vorhandenes Eigenkapital weitaus kreativer genutzt werden muss, als es vielfach in der Praxis der Fall ist.

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