Immobilie: Beliebte Geldanlage mit erheblichem Risiko

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Um dem Niedrigzinsumfeld zu trotzen, suchen immer mehr Verbraucher nach Alternativen. Insbesondere Immobilien erfreuen sich in diesem Zusammenhang großer Beliebtheit. Doch nicht immer hält der Erwerb, was Anleger sich von ihm versprechen. Neben mageren Renditen drohen dann mitunter erhebliche Risiken. Verbraucher sollten den Kauf einer Immobilie daher eingehend planen und prüfen.

Immobilie: Beliebte Geldanlage mit erheblichem Risiko
Vor dem Erwerb einer Immobilie steht eine gewissenhafte Planungsphase.

Nachfrage hat erhebliche Auswirkungen

Die Nachfrage nach Immobilien kennt seit Jahren nur eine Richtung, nach oben. Bereits im Zuge der Eurokrise konnte ein deutlich gestiegenes Interesse der Verbraucher verzeichnet werden. Die Immobilie profitierte in dieser Zeit, mehr denn je von ihrem Ruf des sicheren Hafens.

Heute gesellt sich zu diesem Ruf ein weiterer Faktor. Denn während Tages- und Festgeld zusehends in Richtung Nullzins streben, werden Immobilien zusätzlich attraktive Renditen zugeschrieben.

Für viele Ballungsgebiete, die sich bei Anlegern besonders großem Interesse gewiss sein können, werden bereits heute die Auswirkungen spürbar. So lag in Berlin, die Preissteigerung pro Quadratmeter Eigentumswohnung, bei rund 10 % im vergangenen Jahr. Im Durchschnitt braucht es für eine derartige Steigerung mehr als sieben Jahre.

Geldanlagen in Immobilien mit großer Fehlerquote

Auf steigenden Immobilienpreisen liegt bereits ein großes Augenmerk der Verbraucher. Sie fürchten, dass mit steigenden Preisen die Attraktivität einer Immobilie abnimmt. Doch damit sitzt man regelmäßig einem folgenschweren Trugschluss auf.

Es gilt daher, den Kauf einer Immobilie gewissenhaft zu planen. Hier spielen sowohl die wirtschaftlichen Verhältnisse des potenziellen Käufers, aber auch die Rahmendaten der Immobilie eine wesentliche Rolle.

Diese Planung bleibt jedoch häufig aus. Die Folge sind vielfach magere Renditen und mitunter erhebliche Risiken.

Mein Tipp: Ihre Planung ist die halbe Miete

Eine Immobilie kann zu einer guten Geldanlage werden. Diese These ist jedoch fest mit dem Konjunktiv verbunden. Schlussendlich entscheiden nämlich einige wesentliche Faktoren darüber, ob langfristig das gewünschte Ziel auch erreicht wird.

Zu Beginn sollten Sie sich Zeit nehmen, um die Frage nach dem „warum“ zu beantworten. Eine Immobilie sollte nämlich nicht ausschließlich zu einem Kompensator werden. Denn neben der Kompensation niedriger Zinsen kaufen Sie sich mit einer Immobilie sowohl Zeitaufwand als auch Restrisiken ein. Diese Faktoren überwiegen gegenwärtig den Risiken niedriger Zinsen bei Weitem und stellen daher ein unzureichendes Argument für den Erwerb dar.

Machen Sie sich daher bewusst, dass Immobilien, unabhängig davon ob es sich um Immobilienfonds, Pflegeimmobilien oder gemanagte Immobilien handelt, immer mit Zeitaufwand und besagten Restrisiken in Verbindung stehen. Diese Faktoren bleiben Ihnen zudem über Jahre bzw. Jahrzehnte erhalten.

Einnahmen und Ausgaben
Die Einnahmen und Ausagben sollten im Fokus Ihrer Planung stehen. Sie müssen nicht nur durch etwaige Finanzierungsraten und Kosten für Instandhaltung ergänzt werden. Anhand von Einnahmen und Ausgaben kristallisieren Sie Stück für Stück heraus, ob Sie im Begriff sind ein gutes oder ein schlechtes Geschäft zu machen. Übersteigen die monatlichen Kosten eines solchen Projekts die demgegenüber stehenden Einnahmen, sollten Sie Abstand nehmen. Sie sollten bereits auf Monatsbasis zu einem positiven Ergebnis (Einnahmen übersteigen Ausgaben) kommen und nicht erst nach Steuern profitieren.

Eigenkapital
Auch sollten Sie die Höhe des zur Verfügung stehenden Eigenkapitals gewissenhaft ermitteln. Ihre Aufmerksamkeit sollte sich nicht nur auf Tages- und Festgelder beschränken, auch kapitalbildende Altersvorsorge gilt es zu beleuchten. Erwirtschaftet ein Baustein Ihrer Altersvorsorge beispielsweise eine Rendite von 1,5 %, denen 2 % einer Finanzierung gegenüberstehen, könnte ein Verlust drohen. Hieran ändern auch das gegenwärtige Niedrigzinsniveau wenig.

Immobilie
Bei der Auswahl einer Immobilie, sollten Sie sich nicht durch augenscheinlich hohe Preise schrecken lassen. Lassen Sie sich lediglich durch Einnahmen, Ausgaben und Ihr Eigenkapital limitieren. Der Grund hierfür ist die sogenannte Mietrendite. Sie hängt zwar maßgeblich vom Preis der Immobilie ab, ist jedoch im Verhältnis zu Miete, Instanhaltungs- und Verwaltungskosten zu setzen. Sie sollten auf eine Mietrendite in Höhe von mindestens 4,5 % (vor Steuer) hinarbeiten. Spezialimmobilien, zu denen beispielsweise Ferien- oder Pflegeimmobilien gehören, sollten an dieser Stelle mindestens 6 % vorweisen. Eine Rendite in dieser Größenordnung ist nötig, um Sie adäquat für Zeitaufwand und Restrisiken zu entschädigen.

Hat eine Immobilie diese Hürde jedoch genommen, sollte Ihre Aufmerksamkeit geweckt sein. Insbesondere etwaige Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen gilt es, beispielsweise mit der Unterstützung eines Baugutachters, zu beziffern. Berücksichtigen Sie jede dieser Positionen bei der Berechnung der Mietrendite, sollten sie nicht im Vorfeld bekannt gewesen sein.

Verwaltung
Die Verwaltung einer Immobilie beginnt bei der Instanhaltung und mündet in die Vermietung. Beiden Bereichen sollten Sie Ihr Interesse schenken. Denn unabhängig davon, ob Sie auf einen Sanierungs- bzw. Renovierungsstau oder Querelen rund um die Vermietung zusteuern, für Sie stellen sich Risiken dar. Daher sollten selbst augenscheinliche Rundum-Sorglos-Angebote stetig überwacht werden.

Wenden Sie die vorgenannten Punkte auf den Erwerb einer Immobilie an, sinkt die Wahrscheinlichkeit auf eine unverhältnismäßigen Rendite hinzusteuern oder sich unkalkulierbare Risiken einzukaufen. Unter diesen Umständen kann eine Immobilie sich zu einer attraktiven Geldanlage entwickeln – innerhalb wie außerhalb eines Niedrigzinsumfelds.

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