Immobilie: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

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Die eigene Immobilie bleibt ein beliebtes Ziel. Im Schnitt träumen diesen Traum acht von zehn Deutschen. Zwischen Niedrigzinsen und stetig steigenden Immobilienpreisen stellt sich regelmäßig die Frage: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Immobilie: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Durch eine gewissenhafte Vorbereitung können viele Risiken minimiert, manche mitunter sogar vollständig ausgeschlossen werden.

Vorbereitung ist die halbe Miete

Eine Immobilie ist, unabhängig ob sie selbst bewohnt oder vermietet werden soll, eine Geldanlage. Wer sich für eine Immobilie entscheidet, bringt sowohl Eigenkapital als auch eine monatliche Rate ein. Diese Investition muss sich auszahlen. Andernfalls droht sich dieser Traum zu einem Albtraum zu entwickeln.

Um die Risiken zu minimieren, gilt es sich gewissenhaft vorzubereiten. Auf diese Weise können Verbraucher sich nicht nur einen Wohntraum erfüllen, sondern zusätzlich einen wesentlichen Beitrag zu ihrer Altersvorsorge leisten. Zu Beginn gilt es die Frage zu beantworten, wie viel Immobilie man sich überhaupt leisten kann. Um sich diesem Ergebnis zu nähern, sind keineswegs Expertenkenntnisse nötig. Ein brauchbares Fundament stellen bereits die Übersichten von Einnahmen, Ausgaben und Eigenkapital dar. Auf Basis dieser Daten kann, unter Zuhilfenahme einfacher Formeln, der persönliche finanzielle Spielraum gesteckt werden.

Einnahmen und Ausgaben bilden den Grundstein

Der Großteil aller Immobilien wird finanziert. Eine solche Baufinanzierung begleitet Verbraucher meist über Jahrzehnte. Besonderes Augenmerk sollte daher auf der Finanzierungsrate liegen. Sie sollte sowohl bei beruflichen als auch bei privaten Veränderungen tragbar bleiben.

Schritt #1
Zu Beginn sollten alle heutigen Einnahmen und Ausgaben aufgelistet werden. Im Falle stark schwankender Einnahmen und Ausgaben, sollte aus mehreren Monaten ein repräsentativer Durchschnitt gebildet werden. Zu orientieren gilt es sich an den Kontoauszügen. Bargeldabhebungen am Geldautomaten sind ausnahmslos den Lebenshaltungskosten zuzuordnen, auch halbjährliche und jährliche Ausgaben gilt es zu berücksichtigen. Um mit den ermittelten Daten besser arbeiten zu können, empfiehlt es sich beispielsweise mit Excel zu arbeiten.
Ergebnis: Heutige Einnahmen und Ausgaben

Schritt #2
Nun sollten die heutigen Einnahmen und Ausgaben angepasst werden. Ziel ist es schließlich, die heutige Miete gegen Eigentum zu tauschen. Alle Positionen, die mit der heutigen Wohnsituation verbunden sind, sollten daher gestrichen bzw. gelöscht werden. Demgegenüber müssen die Kosten der geplanten Wohnsituation hinzugefügt werden. Sie teilen sich insbesondere in Betriebskosten (Heizung; Wasser; Grundsteuer; Müllabfuhr; Versicherung) und Instandhaltungskosten (Sanierung; Modernisierung) auf. Pro Quadratmeter sollten monatlich rund 2,20 EUR für Betriebskosten und etwa 2,30 EUR für Insthaltungskosten kalkuliert werden.
Ergebnis: Einnahmen und Ausgaben bei Immobilienbesitz

Schritt #3
Im den letzten Schritt sollten berufliche oder private Veränderungen einfließen. Er baut auf die Einnahmen und Ausgaben bei Immobilienbesitz auf. Sind beispielsweise Kinder geplant, sollten sinkende Einnahmen ebenso wie steigende Ausgaben erwartet werden.
Ergebnis: Einnahmen und Ausgaben bei Immobilienbesitz (Bsp.: mit Kind)

Wichtige Faktoren, die auf der Ausgabenseite nicht fehlen sollten, sind Rücklagen. Sie sollten beispielsweise für Urlaub oder das neue Auto stetig gebildet werden. Die wesentlichen Ergebnisse stellen dann Schritt #2 und #3 dar. Sie bilden die mögliche Finanzierungsrate im Minimum und Maximum.

Eigenkapital ist unersetzlich

In Erwartung steigender Zinsen und Immobilienpreise, verzichten einige Verbraucher heute auf Eigenkapital. Dieses zu bilden, so der Glaube, dauere zu lange. Dieser Weg ist zweifelsohne der falsche. Aus diesem Grund gilt es sich, nach Ermittlung von Einnahmen und Ausgaben, dem Eigenkapital zu widmen. Ein gesundes Maß an Eigenkapital stellt dabei nicht nur ein überzeugendes Argument gegenüber Kreditgebern dar, es ist zudem ein wichtiger Sicherheitsfaktor.

Die Betrachtung beginnt jedoch erneut auf zwei Seiten. Bevor Guthaben zusammenaddiert werden, sollte ebendies mit Schulden und Krediten passieren. Sowohl Kredite, als auch Guthaben sollten dann entsprechend ihres Zinses sortiert werden. Insbesondere Kredite mit hohen Zinsen, sollten möglichst im Vorfeld einer Baufinanzierung abgelöst werden. Dies schmälert zwar das zur Verfügung stehende Eigenkapital, verbessert jedoch das Gesamtergebnis. Schließlich macht es wenig Sinn, einen 6 %-Autokredit laufen zu lassen um Eigenkapital für eine 2 %-Baufinanzierung zu sparen. Auch Banken reagieren teils zurückhaltend, wenn laufende Kredite bestehen.

Ebenso gibt es bei der Ermittlung der Guthaben kein Tabu. Neben Giro-, Tages- und Festgeldkonten gilt es auch die Altersvorsorge auf den Prüfstand zu stellen. Die laufenden Verträge sollten jedoch von einem Experten bewertet werden. Sie binden neben Guthaben auch den Beitrag, der sich gegebenenfalls auf die Finanzierungsrate auswirken kann.

Nach diesen Überlegungen und Abwägungen sollte ein zur Verfügung stehendes Eigenkapital im Raum stehen.

So viel Immobilie können Sie sich leisten

Um der Antwort auf die Ausgangsfrage näher zu kommen, bedient man sich nun einer einfachen Formel.

maximale Finanzierungssumme = (Finanzierungsrate x 12 Monate x 100) / (Zins + Tilgung)

Zu der maximalen Finanzierungssumme wäre dann das zur Verfügung stehende Eigenkapital hinzuzuaddiert werden.

Finanzierungsrate
Um die einzusetzende Finanzierungsrate zu ermitteln, bedient man sich des Minimums bzw. Maximums (Schritt #2 und Schritt #3). Sollten beide Zahlen identisch sein, können diese ohne weiteres übernommen werden. Sollten sie jedoch voneinander abweichen, gilt es die Finanzierungsrate zu berechnen.

Bsp.:
Die Einnahmen und Ausgaben bei Immobilienbesitz (Schritt #2) weisen ein Plus von 1.150,- EUR monatlich aus. Da Nachwuchs geplant ist, weisen die Einnahmen und Ausgaben bei Immobilienbesitz mit Kind (Schritt #3) lediglich ein Plus von 950,- EUR aus. Bis sich der Nachwuchs einstellt, sollen weitere fünf Jahre vergehen. In insgesamt dreißig Jahren möchte man schuldenfrei sein.

Finanzierungsrate = ((Schritt #2 x Jahre) + (Schritt #3 x Jahre))/Gesamtjahre

983,33 EUR = ((1.150 x 5) + (950 x 25))/30

Im Beispiel kann die Rate von 1.150,- EUR über weitere fünf Jahre getragen werden. Anschließend können noch 950,- EUR eingebracht werden. Da die Gesamtjahre mit 30 beziffert wurden, entfallen fünf Jahre auf Schritt #2 und fünfundzwanzig Jahre auf Schritt #3.

Damit die maximale Finanzierungssumme ermittelt werden kann, werden zusätzlich Zins und Tilgung benötigt. Während der Zins vom aktuellen Zinsniveau abhängig ist, bestimmt die Tilgung die Gesamtjahre der Finanzierung.

Zins
Um den Zins in die vorliegende Formel einsetzen zu können, bedient man sich einschlägiger Richtwerte. Sie können mit Hilfe von Magazinen oder Online-Vergleichen ermittelt werden. Da es sich, bei den auf diese Weise veröffentlichten Konditionen, teils um Werbeangebote handelt, sollten 0,25 % als Puffer aufgeschlagen werden. So würden aus veröffentlichten 2 % schlussendlich 2,25 % entstehen.

Tilgung
Die Tilgung nimmt direkten Einfluss auf die Laufzeit der Finanzierung. Um die Höhe der Tilgung zu ermitteln, muss daher die Frage dieser Laufzeit beantwortet werden.

Laufzeit Tilgung Laufzeit Tilgung
30 Jahre 2,30 % 20 Jahre 3,90 %
28 Jahre 2,55 % 18 Jahre 4,45 %
26 Jahre 2,80 % 16 Jahre 5,15 %
24 Jahre 3,10 % 14 Jahre 6,05 %
22 Jahre 3,40 % 12 Jahre 7,15 %

Nun sollten sämtliche Daten und Angaben parat sein, um die Ausgangsfrage zu beantworten. Diese müssen nun in die Formel übertragen werden.

maximale Finanzierungssumme = (Finanzierungsrate x 12 Monate x 100) / (Zins + Tilgung)

Entsprechend des Beispiels ergäbe dies folgendes Ergebnis.

259.339,78 EUR = (983,33 x 12 Monate x 100) / (2,25 + 2,30)

Das Ergebnis von 259.339,78 EUR darf nun um das zur Verfügung stehende Eigenkapital ergänzt werden. Dieser Wert gibt an, wie viel Immobilie inklusive Erwerbsnebenkosten (Zwischen: 6,5 % und 15 %) und etwaiger Zusatzkosten (Bsp.: Umzug) leist- und finanzierbar ist. Dennoch sollte berücksichtigt werden, dass es sich bei dieser Berechnung um einen ersten Richtwert handelt. Sie steckt einen groben aber ersten Rahmen, in dem man sich nach potenziellen Immobilien umsehen kann.

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