Immobilien: Fristlose Kündigung für Mieter im Zahlungsverzug

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Es ist der Albtraum jedes Vermieters. Wenn die Mietzahlung ausbleibt ist Schadensbegrenzung gefragt. Eine fristlose Kündigung ist bereits kurzfristig möglich. Doch nicht immer ist die Kündigung auch der goldene Weg.

Immobilien: Fristlose Kündigung für Mieter im Zahlungsverzug
Zeichnet sich ein Mietausfall ab, sollten Vermieter zeitnah tätig werden. Der Kontakt zum Mieter bleibt jedoch das A und O.

Kooperation statt Eskalation

Die Gründe für eine ausbleibende Mietzahlung sind vielfältig. Nur ein kleiner Teil entfällt auf eine betrügerische Absicht des Mieters. Der bedeutend größere Anteil aller Mietausfälle ist privaten und beruflichen Schicksalsschlägen geschuldet. Ob Trennung oder Arbeitslosigkeit, nicht immer besitzen Mieter in dieser Situation die Kraft, um im Umfeld dessen entstehende Baustellen aktiv anzugehen. Für Vermieter bedeutet dies, sie müssen ohne vorherige Ankündigung auf weitere Mietzahlungen verzichten.

Eine Schlüsselstelle an der Vermieter unnötigen Schaden anrichten können. Werden in solchen Situationen weitere Drohgebärden aufgebaut, selbst wenn diese in Anbetracht der geschaffenen Tatsachen nachvollziehbar sind, kann der Kontakt zum säumigen Mieter gänzlich einfrieren. So sehr es auch gegen die innere Überzeugung geht, sollte proaktiv Kontakt zum Mieter aufgebaut, um der vollumfänglichen Resignation des Mieters entgegenzuwirken. Da zu diesem Zeitpunkt vielfach Telefonanrufen des Vermieters aus dem Weg gegangen wird und auch Anschreiben nicht immer zur aktiven Problembehebung beitragen, empfiehlt sich persönliche Kontaktaufnahme zum Mieter.

Innerhalb eines Gesprächs sollten dann die Ursachen des Zahlungsverzugs auf den Tisch gelegt werden und tragfähige Hilfestellungen angeboten werden. Dies kann beispielsweise die Aussetzung einzelner Mieten und die anschließende Stundung bedeuten. Ist die vermietete Wohnung oder das Haus nicht langfristig tragbar, sollte Unterstützung für die Umzugsphase signalisiert werden. Am Ende sollte ein vertrauensvolles Verhältnis zum Mieter samt Kompromissbereitschaft beim Mieter in Erinnerung bleiben. Diese Herangehensweise mag sich für viele Vermieter zwar unbehaglich anfühlen, sie ist jedoch alles andere als uneigennützig. Sie stellt vielmehr den bequemsten und vielfach auch kostengünstigsten Weg dar, mit vermietetem Wohneigentum umzugehen. Die Alternative, ein laufendes Mietverhältnis zu kündigen, rückständige Mieten gerichtlich beizutreiben und die im Rahmen eines Räumungsverfahrens zurückgewonnene Gewalt über das Mietobjekt, stellt Vermieter nicht nur vor erhebliche Kosten. Das entstandene Ungemach auf Seiten des Mieters folgert nicht selten in Schäden am vermieteten Objekt.

Ein Rucksack voller rechtlicher Druckmittel

Fingerspitzengefühl gehört somit zu den wesentlichsten Eigenschaften von Vermietern und Verwaltern. Es kann kurz- bis mittelfristig vor erheblichen Kosten schützen und partnerschaftliche Verhältnisse zwischen Mieter und Vermieter begünstigen. All dies stellt eine nicht unwichtige Grundlage für langfristigen Erfolg mit vermieteten Immobilien dar.

Derartige Zugeständnisse können sich Vermieter jedoch nur aus einem Grund erlauben. Sie tragen einen Rucksack voller rechtlicher Druckmittel, mit dessen Hilfe sie wirtschaftliche Schäden bereits kurzfristig begrenzen können.

Kann zu Mietern, im Anschluss eines Zahlungsausfalls, keinerlei Kontakt hergestellt werden, sollten rechtliche Schritte nicht zu lange hinausgezögert werden. Selbst wenn dies anfänglich mit nicht unerheblichen Zusatzkosten für Vermieter verbunden ist, gilt es eine unkontrollierte Anhäufung ausgebliebener Mietzahlungen im Keim zu ersticken. Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist nun naheliegend. Ob diese Kündigung jedoch fristgerecht oder fristlos stattfinden kann, ist vom Einzelfall abhängig.

Schuldet der Mieter

  • zwei aufeinanderfolgende Mietzahlungen vollständig
  • mit zwei aufeinanderfolgenden Mietzahlungen in Summe eine Monatsmiete

kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden. Gleiches gilt, wenn über mehrere nicht zusammenhängende Monate ein Rückstand von mindestens zwei Monatsmieten aufgelaufen ist. Relevant hierfür sind sowohl Kaltmiete als auch die Abschläge der Nebenkosten.

Ausnahme bildet jedoch die Nebenkostenabrechnung beziehungsweise eine daraus resultierende Nachzahlung. Ebenso muss eine berechtigte Mietminderung unberücksichtigt bleiben. Demgegenüber kann eine Mietminderung in rechtlich nicht abgesicherter Höhe mitunter die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung eröffnen.

Schonfrist trotz Räumungsklage

Wird vom Mieter die fristlose Kündigung reaktionslos hingenommen, hilft schlussendlich nur die Räumungsklage, um wieder Gewalt über das Mietobjekt zu erlangen.

Um eine solche Räumungsklage in Gang zu setzen, ist meist das Amtsgericht am Ort des Mietobjekts zuständig. Erst ab einem Streitwert von mehr als fünftausend Euro würde die Zuständigkeit an das Landgericht fallen. Ebendieser Streitwert ist auch Grundlage für die Kosten eines Räumungsverfahrens. Er ist gleich der Jahreskaltmiete. Laut Faustregel sollten rund 15 % bis 20 % der Jahreskaltmiete als Verfahrenskosten einkalkuliert werden. Die Beauftragung eines Rechtsanwalts erzeugt hierbei zusätzliche Kosten. Im Anschluss wird die Räumungsklage dem Mieter zugestellt. Zahlt dieser binnen einer sogenannten Schonfrist von zwei Monaten die rückständige Miete, wird jedoch die fristlose Kündigung unwirksam. Der Vermieter müsste nun auf eine fristgerechte Kündigung ausweichen.

Wurde die fristlose Kündigung vom Gericht im Laufe des Verfahrens bestätigt, sind die vom Vermieter verauslagten Kosten vom unterlegenen Mieter zu tragen. Vermieter müssen diese jedoch beim Mieter eintreiben, was im Falle einer Zahlungsunfähigkeit meist erfolglos bleibt.

Letzterer Fall ist mit dem geringen Trost verbunden, zum Zeitpunkt der Neuvermietung die übergangsweise Kostenspirale unterbrochen zu haben. Mehrmonatig bis -jährig auflaufende Mietrückstände stellen zumeist das größere Kostenrisiko für Immobilieneigentümer dar, als die im Augenblick hoch erscheinenden Kosten eines Räumungsverfahrens.

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