Immobilien: Häufige Mängel nach Baujahren

Aktuell, Altersvorsorge, Immobilie

Der Wunsch nach der eigenen Immobilie belegt weiterhin Spitzenplätze. Für viele Deutsche sind die eigenen vier Wände jedoch gleichermaßen die größte Anschaffung ihres Lebens. Zum Zeitpunkt des Kaufes übersehene Mängel können hier schnell die anfängliche Freude trüben und im Extremfall sogar die gesamte Existenz bedrohen. Daher gehört es zum Handwerkszeug jedes Immobilienkäufers, typische Mängel einzelner Baujahre zu kennen.

Immobilien: Häufige Mängel nach Baujahren
Nicht immer sind Mängel offensichtlich. Häufig empfiehlt es sich, einen Baugutachter zu Rate zu ziehen.

Immobilien um 1900 – Außen hui, innen oft pfui

Immobilien aus Zeiten der Jahrhundertwende können wahre Schmuckstücke sein. Prachvolle Fassaden, die Innenräume mit ansprechendem Parkett verziert, hier werden viele Immobilienkäufer schwach. Objekte dieser Jahrgänge sollte, trotz ansprechendem ersten Eindruck, immer genau unter die Lupe genommen werden. Nicht selten steckt der vielzitierte Teufel im Detail.

Unabhängig ob der Dachstuhl Holz oder Stahl zu Tage führt, sollte ein Fachmann den gegenwärtigen Zustand beurteilen. Bei dieser Gelegenheit sollte auch die Eindeckung des Daches sowie die Dämmung in Augenschein genommen werden. All diese Punkte sind neuralgisch bei Immobilien, die um die Jahrhundertwende gebaut wurden. Nicht selten verbergen sich hinter den Kulissen einfacherere Umsetzungen einzelner Gewerke, als man sie erwartet. Dies gilt in besonderem Maße für Kellerräume, die nicht selten Feuchtigkeit aufweisen. Dies ist insbesondere dann problematisch, wenn Träger alter Gewölbekeller angegriffen sind.

Die äußere Fassade sollten außerdem keine Risse oder Ablösungen des Putzes aufweisen. Ist dies der Fall sollten ebenfalls Begutachtungen vor den Kauf einer solchen Immobilie gestellt werden.

Schlussendlich sollten auch Leitungen sowie die Heizungsanlage auf Sanierungsbedarf hin geprüft werden. Letztere ist bei Immobilien diesen Datums ein wichtiger Dreh- und Angelpunkt, da Dämmungen vielfach nur in geringem Umfang stattgefunden haben und erneuerungsbedürftige Heizanlagen so schnell zu einer Kostenexplosion führen können.

Insgesamt muss die Substanz dieser Immobilien im regelfall mit gesteigertem Kostenaufwand in Verbindung gebracht werden. Selbst Objekte ohne nennenswerten Renovierungs- oder Sanierungsstau stellen ihre Besitzer vor gesteigerte laufende Kosten für Betrieb und Instandhaltung.

Immobilien um 1930 – Teils wackelig oder giftig

Gebäude die um 1930 errichtet wurden, können auf eine teils bewegte Vergangenheit zurückblicken. Insbesondere die Kriegsjahre haben der Substanz an einschlägigen Standorten erheblich zugesetzt. Ein Faktor der zwingend in Erfahrung gebracht werden sollte um schlummernde Schäden ausschließen zu können.

Auch in diesem Jahrgang sollte dem Zustand des Daches gesteigerte Aufmerksamkeit geschenkt werden. Unterdimensionierte Baustoffe können hier zu erheblichen Folgekosten und -schäden führen.

Einsparmaßnahmen bei der Substanz setzen diesen Jahrgängen generell in nicht unerheblichem Maße zu. Schlechte Dämmung von Innen- und Außenwänden sowie unzureichender Feuchtigkeitsschutz sind Faktoren, auf die sich Interessenten einstellen sollten. Insbesondere Schäden am Mauerwerk sollten zwingend durch Experten eingeschätzt werden. Etwaiger Renovierungs- und Sanierungsstau können die augenscheinlichen Immobilienschnäppchen schnell und erheblich verteuern.

Sicherheitshalber empfiehlt es sich, eine Immobilie dieses Jahrgangs auf Bleirohre hin zu überprüfen.

Immobilien um 1960 – Von Aufschwung und Asbest

Während der Nachkriegszeit reklamierten die Deutschen jede Menge Nachholbedarf. Es war grundsätzlich mehr Geld da und dieses Geld wurde auch investiert, unter anderem in die eigenen vier Wände.

Die grundsätzliche Substanz dieser Jahrgänge hat sich gegenüber älteren Gebäuden erheblich verbessert. Schuld daran waren teils neue Maßstäbe im Hinblick auf Wärmedämmung und Feuchtigkeitsschutz, andererseits kamen jedoch auch neue Baustoffe auf. Von diesen Baustoffen konnten sich jedoch nicht alle durchsetzen und andere haben es zu trauriger Berühmtheit gebracht. Zu letzteren zählt Asbest, der sich auch heute noch in Objekten dieser Jahrgänge findet. Die Kosten für die Beseitigung und Entsorgung sollten dann zwingend einkalkuliert werden.

Flachdächer dieser Jahrgänge glänzen jedoch weiterhin durch Undichtigkeit, weshalb vor einem Kauf zwingend Begutachtungen stattfinden sollten. Hiervon sollten sich Interessenten auch bei Vorlage von Handwerkerrechnungen nicht abbringen lassen.

Nicht ungewöhnlich war es zu jener Zeit, Decken und Wände mit teils kuriosen Materialien gegen Schall zu dämmen. Der gewünschte Effekt blieb nicht selten aus. Während Besichtigungsterminen macht es daher Sinn, den Schallschutz auf Herz und Nieren zu prüfen.

Weiterhin sollten Rohre, Leitungen und die Heizungsanlage in Augenschein genommen werden. Auch Schäden an der Fassade, insbesondere Risse, sollten Indiz für die Notwendigkeit eines Baugutachters sein. Interessenten können in diesen Jahrgängen jedoch echte Schnäppchen machen. Individualisierungen und die Verbesserung des energetischen Standards können meist bereits mit überschaubarem finanziellen Aufwand umgesetzt werden.

Immobilien um 1990 – Zu viel des Guten

Immobilien jüngeren Datums werden von zahlreichen Interessenten bevorzugt. In Erwartung geringerer Renovierungs- und Sanierungskosten werden nicht selten sämtliche zur Verfügung stehenden Mittel zum Immobilienkauf eingesetzt. Doch selbst jüngere Gebäude können böse Überraschungen bergen.

Mängel werden, versteckt unter Dämmung und Verblendungen, immer schwerer entdeckt. Ein Baugutachter ist daher empfehlenswert.

Denn insbesondere die massive Dämmung vieler Immobilien dieser Jahrgänge kann über die Jahre zu Problemen geführt haben. Feuchtigkeitsschäden sind dann nicht selten die Folge einer schlechten Belüftungssystematik. Ein Mangel der von einigen Immobilienverkäufern nur zu gern vertuscht wird. Interessenten sollten daher auf der Hut sein und kritische Blicke in sämtliche Ecken und Nischen werfen.

Instandhaltungsrücklagen – egal ob Jung oder Alt

Unabhängig davon, ob eine Immobilie jüngeren oder älteren Datums ist, sollten Instandhaltungsrücklagen bereits ab dem ersten Tag gewissenhaft gebildet werden. Dies gilt übrigens selbst für Neubauten, die früher oder später ebenso mit ersten Renoverungs- und Sanierungsmaßnahmen aufwarten.

Zur Orientierung kann die Peterssche Formel herangezogen werden. Sie gibt eine grobe Orientierung, wie hoch die jährlichen Rücklagen ausfallen sollten.

Peterssche Formel: Objektpreis x 1,5 (Faktor für Preissteigerungen)

Teilt man dieses Ergebnis nun durch 80, bekommt man eine Empfehlung, die sich insbesondere auf durchschnittliche Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser bestmöglich anwenden lässt. Auf diese Weise kann auch künftigen sich einstellenden Mängel bestmöglich entgegnet werden, noch bevor sie hohe Folgekosten verursachen.

Schreiben Sie einen Kommentar