In die eigenen vier Wände: Erwerbsnebenkosten

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Wer die passende Immobilie gefunden hat, kann sich glücklich schätzen. Diese Glücksgefühle werden nur zu oft getrübt, wenn Erwerbsnebenkosten wie beispielsweise die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und die Maklercourtage hochgerechnet werden. Mit welchen Erwerbsnebenkosten Sie rechnen sollten, erfahren Sie in diesem Artikel.

Erwerbsnebenkosten schwanken je nach Bundesland.

Insbesondere in begehrten Lagen müssen zukünftige Immobilienbesitzer tief in die Tasche greifen. Schuld sind insbesondere die Kosten für den Makler, diese stellen gerade in beliebten Metropolregionen – wie Hamburg und Berlin – besonders hohe Rechnungen. Welche Erwerbsnebenkosten unbedingt berücksichtigt werden sollten, zeigt folgende Aufstellung:

Erwerbsnebenkosten beim Immobilienerwerb (2015)
Baugutachter
Ein Gutachter ist für den Erwerb einer Immobilien nicht zwingend erforderlich. Dennoch ist es gerade bei Bestandsimmobilien ein zusätzlicher Schutz gegen Mängel und Schäden. Diese können den eigentlichen Preis einer Immobilie auch nachträglich und vor allem deutlich verteuern. Die Kosten, die ein Baugutachter in Rechnung stellt, stehen in Abhängigkeit zum Aufwand. Dieser sollte im Vorfeld grob durch den Baugutachter veranschlagt werden.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache. Sie schwankt momentan zwischen 3,5 % und 6,5 %.
Notar
Der Notar veranlasst die reibungslose Umschreibung vom Verkäufer auf den zukünftigen Immobilienbesitzer. Die Kosten belaufen sich auf etwa 1,5 % vom Kaufpreis.
Grundbuchkosten
Das zuständige Grundbuchamt verursacht Kosten in Höhe von etwa 0,5 % des Kaufpreises.
Maklercourtage
Die verlangte Maklercourtage schwankt im bundesweiten Vergleich sehr stark. Es gilt die Faustregel, je begehrter die Lage, desto höher die Maklercourtage. Doch auch in ruhige Lagen, sind Makler mitunter auf eine hohe Maklercourtage angewiesen, um ihre Kosten zu decken. Die Spanne bewegt sich zwischen 3,57 % und 7,14 %.

Wer sich für den Bau einer Immobilie entscheidet, sollte das Grundstück bereits vor allen weiteren Planungen kaufen. Nur wenn das Grundstück getrennt von der Immobilie erworben wurde, können große Teile der Grunderwerbsteuer gespart werden. In genau dieser Konstellation müssen zukünftige Immobilienbesitzer ausschließlich für das erworbene Grundstück die Grunderwerbsteuer zahlen. Dafür entstehen, neben den vorgenannten Positionen, zusätzliche Kosten für:

  • Baugenehmigung – etwa 0,3 % der Baukosten
  • Erschließungskosten – zwischen 40,- EUR und 90,- EUR pro Quadratmeter
  • Versorgungskosten – Baustrom und Wasser

Erwerbsnebenkosten in der Praxis.

Zukünftige Immobilienbesitzer erschrecken regelmäßig, wenn sie sich der zusätzlichen Kostenbelastung bewusst werden. Daher sollten Erwerbsnebenkosten frühzeitig kalkuliert werden und bei der Entscheidung Pro bzw. Contra eine Immobilie Berücksichtigung finden.

Erwerbsnebenkosten beim Immobilienerwerb (2015)
Beispiel: Immobilienerwerb in Nordrhein-Westfalen | Bestandsimmobilie - 250.000,- EUR
Baugutachter
1.500,00 EUR
Grunderwerbsteuer
16.250,00 EUR
Notar
3.750,00 EUR
Grundbuchkosten
1.250,00 EUR
Maklercourtage
10.625,00 EUR
Summe:
33.375,00 EUR

Erwerbsnebenkosten sollten nicht mitfinanziert werden.

Bei der Höhe der Erwerbsnebenkosten wird regelmäßig darüber nachgedacht, diese mitzufinanzieren. Dies führt jedoch zu hohen Risiken, die zukünftige Immobilienbesitzer ebenso wie der Kreditgeber tragen. Letzterer legt diese Risiken in Form von hohen Zinsaufschlägen auf den Verbraucher um.

Veränderungen der Regionalklassen (ab 2016)
Baden-WürttembergBessere Einstufungen
BayernBessere Einstufungen
BerlinKeine Veränderungen
BrandenburgKeine Veränderungen
BremenKeine Veränderungen
HamburgKeine Veränderungen
HessenBessere Einstufungen
Mecklemburg-VorpommernKeine Veränderungen
NiedersachsenKeine Veränderungen
Nordrhein-WestfalenZahlreiche Änderungen
Rheinland-PfalzBessere Einstufungen
SaarlandBessere Einstufungen
SachsenKeine Veränderungen
Sachsen-AnhaltKeine Veränderungen
Schleswig-HolsteinKeine Veränderungen
ThüringenBessere Einstufungen

Das konkrete Problem entsteht, wenn eine Immobilie veräußert wird oder veräußert werden muss. Da die Immobilie durch die aufgelaufenen Erwerbsnebenkosten keine Wertsteigerung erlebt hat, steht der kalkulierte Marktwert mit 250.000,- EUR fest. Wurden die Erwerbsnebenkosten mitfinanziert, liegen im Extremfall exakt 33.375,- EUR zwischen der aufgenommenen Kreditsumme und dem Marktwert. Um ohne Schulden aus dem Verkauf herauszugehen, müsste die Immobilie mit 33.375,- EUR oberhalb des Marktwerts verkauft werden – andernfalls wurde die Immobilie verkauft, ohne die Schulden vollständig zu tilgen. Wer nun wieder zum Mieter wird, trägt Miete, Nebenkosten und eine teure Erinnerung an seine inzwischen veräußerte Immobilie.

Um diese und weitere Fehler beim Immobilienerwerb zu vermeiden, kann es daher sinnvoll sein, einen unabhängigen Experten zu Rate zu ziehen. Diesen finden Sie beispielsweise bei der Verbraucherzentrale.

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